Prefeitura de Maceió vai criar lei para disciplinar aluguéis por temporada

O secretário municipal de turismo de Maceió, Jair Galvão, disse que que o estudo para jurídico par ordenar o serviço de alugueis de imóveis para turistas, através de aplicativos como o Airbnb estão bem avançados. Segundo ele uma importante reunião foi realizada com o representante do aplicativo, para um primeiro contato e entender o posicionamento deles com relação a regulamentação desse serviço no Brasil.

Vale lembrar que no Congresso Nacional está em fase bastante avançada a lei que cobra dos transportadores de passageiros individual, que usam aplicativos, a cobrança de ISS por parte das prefeituras e isso deverá servir de parâmetro também os aplicativos de alugues de imóveis para turistas

Os alugueis de imóveis para turistas através de aplicativos já causaram um impacto negativo na hotelaria brasileiros de mais de 8%, provocando a dispensa de trabalhadores e fechamento de hotéis e pousadas. Essa atividade também tem gerado a sonegação de impostos sobre serviços e também omissão dos proprietários dos imóveis desse rendimento junto ao Imposto de Renda (IR), fato que despertou a fiscalização federal que está monitorando na internet a movimentação comercial.

O assunto vem provocando uma reação do setor hoteleiro em todo País, preocupados com a concorrência desleal que não paga impostos, não gera empregos e transformar condôminos residências em lugares de hospedagem sem o disciplinamento e regras da segurança pública.

A Associação Brasileira da Industria Hoteleira (ABIH) se manifestou em carta enviada ao nosso blog:

“É importante lembrar que parte considerável dos imóveis oferecidos nessas plataformas estão dentro de condomínios residenciais, o que coloca em risco a segurança, o patrimônio e o sossego dos condôminos, cabendo ao síndico a responsabilidade de coibir tais situações sob pena de responder por omissão dolosa. As autoridades municipais, estaduais e federais não estão dando a devida atenção ao assunto, então, cabem aos moradores, através da instituição e convenção do condomínio, definir regras. Investidores estão transformando edifícios em verdadeiros hotéis e com isso causando incômodo aos residentes fixos.

Esclareça-se que não se veda as locações típicas das unidades habitacionais para fim de estabelecer residência fixa ou por temporada, o que se veda são as locações atípicas, com finalidade de exploração de hospedagem, cuja locação é feita por dias ou mesmo por horas dentro de condomínios residenciais.

Tal situação não é vivenciada somente em nossa cidade, mas sim em todo o mundo, principalmente nos destinos mundialmente conhecidos pelo turismo. Algumas cidades como Nova York, Palma de Maiorca, Paris e Barcelona já tomaram providências no sentido de regulamentar ou criar regras para esse nicho de mercado, uma vez que esse segmento imobiliário turístico de oferta de hospedagens se tornou uma “terra sem lei” e sem parâmetro.

No Brasil, não há lei municipal, estadual ou federal que regulamente tal atividade. Alguns exemplos de Proibição e/ou Regulamentação em grandes destinos turísticos:

• Nova York: A lei dessa cidade, referência mundial em turismo, onde tinha e continua a ter a maior quantidade de apartamentos disponíveis para locação por temporada, prevê multas pesadas para proprietários que publicitem a oferta de locação de uma casa inteira ou apartamentos por períodos inferiores a trinta dias.

Desde 2010 que a cidade de Nova York proíbe este tipo locação, mas agora as regras passaram a aplicar-se a todo o estado e preveem sanções monetárias que podem chegar aos 7.500 dólares (cerca de 6.900 euros).

• Palma de Maiorca: Proíbe alugar casas e apartamentos no Airbnb e outros sites ou aplicativos com o objetivo de manter a habitualidade da cidade e a acessibilidade dos próprios habitantes.

Os moradores reclamaram que o efeito do aumento da oferta de leitos desestruturou o convívio na cidade. Os mais sentidos foram: comportamentos indesejáveis, barulho e a falta de espaço;

• Paris: A prefeitura obriga por lei que o proprietário de imóveis que queira fazer locações para turistas faça o cadastro desses imóveis como atividade comercial e não mais residencial. Dessa forma, todas as normas em todos os órgãos públicos e fiscalizadores serão adequadas mediante um imóvel comercial.

• Barcelona: Segundo as novas diretrizes, o Airbnb limitará o número de aluguéis de residências na Ciutat Vella, região central de Barcelona, a uma propriedade por usuário, a menos que o anúncio seja publicado por um profissional. As autoridades locais já aplicaram uma multa de $ 600.000 euros (US$ 644.160) ao Airbnb pela publicação de anúncios de unidades que consideraram ilegais. A população local tem sofrido bastante com a pressão no preço dos alugueis.

• Japão: O governo determinou que os proprietários precisam fazer cadastro com o próprio governo antes de oferecer seus apartamentos ou casas à turistas. Tal medida fez com que muitos locatários retirassem seus apartamentos disponíveis nos aplicativos e sites, uma vez que entraria na mira de fiscalização para pagamento de tributos.

• Dinamarca: O ministério da fazenda obrigará que o airbnb informe os imóveis que foram locados. Além de que os locatários só poderão locar 70 dias por ano. O airbnb foi obrigado a instalar um sistema onde a informação do aluguel ao fisco Dinamarquês seja automática.

Alguns pontos importantes nesse debate

• SEGURANÇA: A hotelaria possui vários meios e equipe apropriada para que a segurança do lugar seja mantida. Já em condomínios, essa estrutura se torna inviável, uma vez que gera aumento dos custos e consequente aumento da taxa de condomínio. Alguns exemplos de ações de segurança praticadas pelos hotéis:

1. Cadastro de todos os hospedes através da ficha de registro e apresentação de documentos, no momento do check in;
2. Cadastro do automóvel que o hospede chegou;
3. Registro de chave dos apartamentos;
4. Sistema de monitoramento de câmeras em tempo real por um segurança responsável;
5. Rondas permanentes em todo o hotel, em especial corredores e lobby.

• TURISMO SEXUAL O formato de operação da hotelaria combate o Turismo Sexual em nossa cidade. Os hotéis não aceitam receber grupos que venham com esse perfil. O setor de reservas tem treinamento especifico para detectar grupos ou reservas com esse intuito em nossa cidade e recusam a hospedagem, além de avisar de imediato a outros hotéis.

As recepções estão aptas e treinadas para acompanhar o comportamento desse tipo de grupo e ficam em constante contato com a polícia. Além disso, o Turismo Sexual Infantil é totalmente impelido pelos hotéis, uma vez que nenhum menor entra no hotel sem passar pela recepção, onde a mesma pede os documentos comprobatórios ligando o vínculo familiar.

Sem uma recepção atuante e com preparo necessário, abrem-se oportunidades para meliantes na exploração de menores, em especial turistas, onde se aproveitam de não ser conhecido no destino que se encontra.

• CONVÍVIO Turista e morador possuem interesses diferentes, uma vez que o turista não diferencia dia de semana ou finais de semana. Alguns atos que já foram denunciados por moradores de condomínio: Uso da estrutura de lazer durante todos os dias, com possibilidades de estender da hora permitida; Uso de som alto, especialmente fora do horário; Realização de pequenas festas que deixam a estrutura bagunçada e suja; Uso de água, energia, gás e outros itens da estrutura de despesas.

Para os Condomínios que não possuem esses itens individualizados, há um prejuízo maior, uma vez que a quantidade de pessoas por apartamento será maior do que o normal.  Mais pessoas do que o acordado utilizando o imóvel, e logo, a parte externa.

• TRIBUTAÇÃO O turismo tem sido a principal atividade na geração de emprego e renda em Maceió e a segunda do Estado de Alagoas. A contribuição da hotelaria para arrecadação dos cofres públicos é cada dia mais relevante. Como comparativo, um hotel com 160 apartamentos paga em média R$ 1.600.000 (um milhão e seiscentos mil reais) entre tributos municipais, estaduais e federais.

O principal pleito da hotelaria é que a Administração Pública regulamente esses sites e aplicativos digitais para que os mesmos também paguem os mesmos impostos e com isso tenhamos condições igualitárias de competitividade. Atualmente os alugueis por temporada vêm se difundindo por supostamente ter preços menores em relação à hotelaria, o que apenas é possível, em alguns casos, pela evasão tributária. É o comparativo da formalidade contra a informalidade.

Rememore-se que a arrecadação dos impostos pagos pela hotelaria beneficia toda a cidade e toda a população. A falta de pagamento de impostos e contribuição sem dúvidas afetará investimentos que nossa cidade tanto precisa. Conclusão Por não possuir regulamentação, a atividade de locação “via aplicativo” de imóveis residenciais deve ser normatizada pelo próprio condomínio, ponderando-se os argumentos declinados nesta missiva, notadamente em relação à segurança do condomínio e condôminos.

Regulamentação

Sendo assim, é prudente que o sindico convoque reunião e coloque a pauta em deliberação. Alertar que, caso seja aprovado o aluguel por temporada, os demais condôminos devem aceitar essa convivência, enquanto não exista qualquer lei regulamentando.

Se por um lado o proprietário da unidade habitacional é coberto pelo direito de propriedade, exercendo seu direito individual exclusivo sobre a sua unidade habitacional, por outro lado, a partir do momento que ele adquire uma propriedade dentro de um condomínio, que é uma copropriedade, ele se sujeita à convenção desse condomínio, assim como os demais, para que seja possível a convivência do grupo.

Portanto, o direito de propriedade do condômino não é absoluto, pois sofre limitação pela convenção de condomínio ao qual ele voluntariamente aceitou no momento que adquiriu sua propriedade.

ABIH-AL (Associação da Indústria de Hotéis de Alagoas)

Milton Vasconcelos Diretor Presidente”

O secretário de turismo de Maceió, Jair Galvão disse que provavelmente até janeiro do próximo ano a prefeitura vai enviar para Câmara um projeto para regulamentar esse serviço, evitando os problemas de evasão fiscal e a transformação de condôminos residências em alojamentos com fins comerciais, situação caracteriza como um negócios para rendimento financeiro e por isso requer uma legislação especifica.