Os olhos do mundo das viagens estarão voltados para Nova York durante a primeira semana de setembro, mas não para os shows da Broadway ou para o US Open Tennis Championships. Em vez disso, o foco será na aplicação das novas regras de aluguer de curta duração que já levaram milhares de anfitriões da Airbnb a abandonar os seus anúncios. Num processo que contesta as regras, a Airbnb qualificou-as de “extremas e opressivas” e proibiu de facto os alugueres de curta duração. Mas depois que um juiz rejeitou a ação e outra movida por três anfitriões no início deste mês, a cidade anunciou que avançaria com a aplicação em 5 de setembro.
Embora Nova Iorque esteja longe de ser a primeira cidade a reprimir os arrendamentos de curta duração, o seu elevado perfil e a extensão das suas regulamentações poderão torná-la um modelo a ser seguido por outros, disseram observadores da indústria.
O Airbnb não quis comentar. Anteriormente, a empresa enfatizou a sua cooperação com os governos locais, observando que existem regulamentos em vigor em 80% dos seus 200 principais mercados em todo o mundo. Também citou os seus esforços para se envolver com Nova Iorque na defesa de regras claras e eficazes que visem os operadores hoteleiros ilegais, permitindo ao mesmo tempo que os residentes da cidade continuem a partilhar as suas casas.
O processo agora arquivado deixou claro que o Airbnb acredita que a cidade de Nova York foi longe demais. Além de se registrarem na cidade, os anfitriões de aluguel de curto prazo serão proibidos de alugar um apartamento ou casa inteira e deverão estar presentes durante a estadia de seus hóspedes. As multas para anfitriões que violarem as regras variam de até US$ 5.000, dependendo da violação.
A lei também responsabiliza as plataformas de reservas. Eles podem enfrentar penalidades de até US$ 1.500 pelo processamento de pagamentos de hosts não registrados.
Murray Cox, fundador do InsideAirbnb, um grupo ativista que usa dados para destacar o que chama de aluguéis ilegais e os perigos da gentrificação em bairros onde proprietários ausentes compram propriedades para alugar online, disse estar satisfeito com a decisão e com o plano de ação da cidade. .
“Sabemos que os aluguéis de curto prazo, e o Airbnb em particular, têm numerosos impactos negativos nas comunidades residenciais, em particular, tornando disponíveis menos moradias para aluguel e aumentando o custo da habitação em bairros com altas concentrações, e outros problemas de qualidade de vida, como constantes festas na porta ao lado, problemas de estacionamento e estranhos com as chaves do seu prédio indo e vindo dia e noite”, disse Cox à PhocusWire. “Restrições aos aluguéis de curto prazo e regulamentações inteligentes como a de Nova York ajudam a reduzir esses impactos negativos.”
As novas regras prejudicarão as listagens do Airbnb em Nova York?
A cidade de Nova York é o último de uma longa linha de governos locais nos Estados Unidos e em todo o mundo a instituir regulamentações sobre aluguéis de curto prazo. Outros exemplos de destaque incluem Nova Orleans, que adotou novas regulamentações em março exigindo que os licenciados vivam na propriedade que listam. Em junho, Dallas proibiu os aluguéis de curto prazo em bairros com residências unifamiliares.
Na Malásia, a ilha de Penang anunciou este mês a proibição de estadias em casas de família não licenciadas do Airbnb e do Booking.com. Os novos regulamentos significam que apenas algumas categorias de propriedades comerciais, como apartamentos com serviços, poderão continuar a hospedar pessoas, informou o West Australian .
E na Europa, tantas comunidades adoptaram restrições variadas que a União Europeia anunciou planos no final do ano passado para desenvolver procedimentos uniformes para regulamentação e recolha de dados de alugueres de curta duração, uma medida que a Airbnb disse ter saudado .
Os efeitos das regulamentações da cidade de Nova Iorque serão observados de perto por outras cidades, disse Pam Knudsen, diretora sênior de serviços de conformidade da Avalara, uma empresa especializada em impostos que frequentemente trabalha com empresas do setor de viagens. Ela prevê uma queda no número de anfitriões de aluguel de curto prazo na cidade.
“Exigir que os proprietários estejam na casa enquanto hospedam hóspedes para aluguel de curto prazo reduzirá a disponibilidade e o uso, já que os indivíduos, tanto proprietários quanto convidados, não querem morar com estranhos”, disse ela à PhocusWire.
“Esses tipos de contatos próximos e desconhecidos podem criar problemas adicionais para várias organizações de serviços municipais e também ter um impacto negativo na reputação da cidade”.
No entanto, o impacto imediato nos aluguéis do Airbnb pode ser mitigado em parte porque a cidade já havia eliminado milhares de anúncios por causa da pandemia e do ambiente regulatório, disse Bram Gallagher, economista da AirDNA, uma empresa de dados e análise que rastreia férias de curto prazo. dados de aluguel.
A AirDNA rastreou não mais do que 24.000 listagens disponíveis na cidade durante julho, disse Gallagher à PhocusWire, o que é muitos milhares a menos do que a cidade citada em documentos legais.
“Não será uma mudança dramática no cenário de aluguel de curto prazo em Nova York à medida que eles impõem isso”, disse Gallagher. “Mas o que isso fará é impedir que o crescimento ocorra no futuro. E acho que esse é provavelmente o maior efeito.”
Os visitantes de Nova Iorque poderão perder a oportunidade de encontrar locais únicos para ficar, acrescentou, enquanto a indústria hoteleira poderá beneficiar da concorrência reduzida e do crescimento limitado no stock de alugueres de curta duração.
“Sei que os hotéis estão muito interessados nisso”, disse Gallagher. “Houve um enorme investimento em estoque de hotéis na cidade de Nova York nos últimos 10, 15 anos, e ultrapassamos 100 mil quartos nos últimos anos. Então, eles estão preocupados; a concorrência já é muito, muito acirrada.”
As regras do Airbnb reduzirão os aluguéis dos residentes?
Gallagher estava menos confiante de que os novos regulamentos iriam aliviar a escassez de habitação para os residentes permanentes da cidade, como esperam os defensores da comunidade.
Embora a necessidade de moradias mais acessíveis forneça uma “cobertura plausível” para a promulgação de regulamentações contra aluguéis de curto prazo, as regras não contribuem muito para controlar os preços das moradias, disse Gallagher, porque a porcentagem do total de moradias que está no estoque de aluguéis de curto prazo geralmente é muito pequeno em áreas urbanas.
“Não é uma ótima ferramenta para enfrentar a crise imobiliária”, disse ele. “O poder que tem para baixar os preços da habitação é muito, muito limitado e limitado a áreas muito específicas, que geralmente não são onde encontraríamos habitação a preços acessíveis.”
Knudsen, da Avalara, concordou, observando que os anfitriões na cidade de Nova York dependem da renda de aluguel de curto prazo para pagar a residência existente. “Sem este rendimento, eles agora fazem parte da população que necessita de habitação a preços acessíveis”, disse ela. “Da mesma forma, surge a questão sobre qual a percentagem de aluguéis de curto prazo que realmente seriam alugados por um valor suficientemente pequeno que estaria ao alcance do trabalhador médio”.
Muitos no mercado de arrendamento de curta duração sentem que foram escolhidos para tomar medidas para que os governos locais possam parecer proactivos em matéria de habitação a preços acessíveis, disse Madeline List, analista sénior de investigação da Phocuswright.
“Tende a ser mais fácil reprimir as regulamentações de propriedades existentes, como os STRs, do que construir moradias mais acessíveis, por isso há um sentimento no setor de STR de que eles são alvo de regulamentação por conveniência”, disse ela, usando uma abreviatura para aluguéis de curto prazo. “Espero que as autoridades municipais respondam que a questão precisa de ser abordada de vários ângulos, incluindo a regulação do fornecimento existente e futuro – mas as repressões legais aos STR provocam muita tensão no lado da indústria.
List também ficou intrigado com a decisão de Nova York de responsabilizar as plataformas por listagens não registradas. Embora isso significasse trabalho extra para empresas como Airbnb e Vrbo, ela disse que poderia tornar as políticas mais eficazes.
“Em muitas áreas, defender os regulamentos do STR é um jogo de golpe, onde os vizinhos ou o governo devem denunciar anúncios ilegais ao Airbnb para que sejam desativados”, disse List. “Penalizar a plataforma por mostrar listagens ilegais é um acréscimo severo, mas também uma camada de eficiência na aplicação; incentiva as plataformas a bloquearem os infratores antes que possam publicar suas listagens, em vez de esperar que os malfeitores sejam sinalizados.”
Para ir atrás das plataformas online, a cidade precisou refutar a afirmação do Airbnb de que estava protegido pela Seção 230 da Lei de Decência nas Comunicações, parte de uma lei federal de 1996 que permite que os sites estabeleçam regras sobre o que os usuários podem postar em seus sites sem segurar. responsabilizando-os pelo conteúdo das postagens.
A rejeição do processo do Airbnb pelo juiz abre uma porta para que mais cidades sigam o exemplo de Nova York, disse Cox, do Inside Airbnb.
“É lógico que outras cidades dos EUA sigam o exemplo regulamentando os aluguéis de curto prazo de maneira semelhante à de Nova York”, disse ele, “especialmente porque o processo fracassado do Airbnb citou leis federais como a seção 230 da Lei de Decência nas Comunicações, que o juiz rejeitou, fornecendo um caminho claro para a regulamentação em todos os EUA”
E, no entanto, um ambiente regulamentar mais rigoroso para os alugueres de curta duração poderia, a longo prazo, revelar-se benéfico para a indústria, argumentou Gallagher da AirDNA. Isso daria aos hotéis condições de igualdade em termos de padrões e impostos que eles vêm buscando há anos. E uma maior consistência daria aos proprietários e gestores de alugueres de curta duração uma base mais firme.
“O que você não quer do ponto de vista do investidor são leis em vigor que não são realmente aplicadas ou aplicadas esporadicamente. Isso introduz muita incerteza”, disse ele. “Acho que isso pode ser um sinal do amadurecimento do mercado e da indústria, de que eles estão tentando criar regras mais centralizadas”.
