Os negócios estão crescendo para os hotéis da cidade de Nova York, e a recente repressão da cidade aos aluguéis de curto prazo pode ser uma força motriz. Nova York teve a maior ocupação em dezembro de todos os 25 principais mercados dos EUA, com 86,6%, de acordo com a STR. A tarifa diária média da cidade (ADR) também aumentou em dezembro, subindo quase 11%, para US$ 393, enquanto a receita por quarto disponível (RevPAR) disparou 15,6%.
Isso se compara a um aumento médio nacional do RevPAR em dezembro de apenas 0,3%.
Os picos coincidem com uma queda na disponibilidade de aluguéis de curto prazo de 30 dias ou menos, que passou de aproximadamente 13.500 anúncios em agosto para menos de 3.000 em dezembro, de acordo com dados da AirDNA, devido a uma lei da cidade de Nova York promulgada no ano passado que tornou os requisitos de aluguel muito mais onerosos para os anfitriões.
Jan Freitag, vice-presidente sênior de insights de hospedagem da STR, observou a correlação, dizendo que a cidade teve um “exibimento muito forte” em dezembro, o primeiro mês completo em que a fiscalização do aluguel de curto prazo da cidade entrou em vigor. Mas ele também enfatizou que Nova Iorque estava a beneficiar simultaneamente de outros ventos favoráveis naquele mês, incluindo elevados níveis de procura relacionada com férias e um regresso do turismo receptivo internacional, no final de 2023.
“Estamos realmente vendo um retorno dos viajantes internacionais, e não acho que seja irracional pensar que Nova York tem uma atração única para os viajantes internacionais em particular”, disse Freitag.
Mas mesmo depois da movimentada temporada de férias, os hotéis de Nova York mantiveram esse dinamismo. Nos primeiros 20 dias de janeiro, os hotéis da cidade viram o ADR aumentar 6% em relação ao mesmo mês do ano passado, para US$ 212, em comparação com um aumento médio nacional do ADR de 3,1% no mesmo período, de acordo com o STR.
Impacto
Há muito que Nova Iorque tem regulamentos que restringem o aluguer de casas por menos de 30 dias, mas a aplicação dessas medidas tem sido historicamente negligente. Isso mudou com a aprovação da Lei Local 18 pela cidade em 2022, que reforçou a legislação existente sobre arrendamento de curta duração e colocou ênfase no registo obrigatório do anfitrião.
A lei entrou oficialmente em vigor em setembro, mas reservas anteriores de menos de 30 dias feitas através do Airbnb foram permitidas até 1º de dezembro.
Bram Gallagher, economista da AirDNA, disse que o impacto da Lei Local 18 no estoque de aluguéis de curto prazo de Nova York foi “imediato”, com a grande maioria dos aluguéis de curto prazo no mercado agora operando como acomodações para “estadias de médio prazo”. .
A AirDNA descobriu que em agosto passado, dos 27 mil anúncios de aluguer de curta duração disponíveis em Nova Iorque, cerca de metade eram comercializados para estadias inferiores a 30 dias. Em dezembro, esse número havia diminuído para cerca de 23 mil, com apenas cerca de 10% oferecendo estadias inferiores a 30 dias.
“No passado, vimos que o principal efeito dos aluguéis de curto prazo em produtos hoteleiros tradicionais era reduzir seu ADR, porque essa flexibilidade elimina parte da compressão”, disse Gallagher. “E nas áreas urbanas, os aluguéis de curto prazo competem mais de perto com os hotéis do que nas áreas rurais, porque nas áreas rurais o estoque de hotéis pode nem existir.”
Gallagher acrescentou que a repressão da Big Apple não foi apenas um “ganho inesperado” para os hotéis, mas também para os mercados de arrendamento de curta duração nas áreas circundantes. Ele citou especificamente mercados como Jersey City e Newark, onde a demanda por aluguel de curto prazo aumentou coletivamente 54% em dezembro.
Contudo, permanece incerto se a Lei Local 18 representa a palavra final da cidade sobre aluguéis de curto prazo. De acordo com Gallagher, algumas grandes cidades que inicialmente implementaram regulamentações rigorosas sobre arrendamentos de curta duração suavizaram-nas posteriormente, permitindo que um subconjunto de arrendamentos de curta duração continuasse as suas operações.
“Berlim é um exemplo de onde houve uma proibição geral de aluguéis de curto prazo, mas as pessoas se manifestaram dizendo: ‘Isso não é razoável’, e agora há um cenário de aluguéis de curto prazo na cidade”, disse ele.
Não é de surpreender que o Airbnb tenha criticado fortemente a estratégia de aluguel de curto prazo de Nova York, divulgando um comunicado em meados de janeiro alegando que, na esteira da Lei Local 18, os preços dos hotéis da cidade estão “no máximo histórico” e que antecipava os benefícios da medida relacionados com a acessibilidade e disponibilidade da habitação não se materializaram.
“Muitos argumentaram que a remoção da capacidade de hospedar locatários de curto prazo abrirá dezenas de milhares de unidades de aluguel disponíveis na cidade, mas não houve nenhum aumento detectável no estoque de aluguel disponível e os aluguéis só aumentaram ainda mais”, disse Taylor. Marr, economista sênior de habitação do Airbnb.
Para os hoteleiros, no entanto, a repressão de Nova Iorque é uma vitória clara.
“As cidades viram o sucesso do que aconteceu na cidade de Nova York e, nos últimos dois meses, nada menos que 40 cidades nos contataram e disseram: ‘Como podemos replicar isso?'” American Hotel & Lodging Association O CEO Chip Rogers disse durante o Americas Lodging Investment Summit em janeiro.
E embora Rogers tenha creditado que a aplicação intensificada da lei de aluguer de curta duração e a relativa escassez de nova oferta hoteleira ajudaram a “aumentar as ADRs”, ele sublinhou que os hotéis de Nova Iorque estão a lutar com os impactos residuais da pandemia, bem como inflação elevada.
“É sempre importante lembrar às pessoas que esta é uma indústria que passou dois anos à beira da falência”, disse ele. “Então, esses grandes buracos financeiros que foram criados quando a ocupação caiu para 15% ou 20%, não foram preenchidos da noite para o dia – vai levar algum tempo”.
